不動産を相続、名義変更の登記について流れや必要書類について解説!

名義変更

不動産を相続したのだけど…

不動産を相続したら、名義変更や登記手続きを行わなくてはなりません。

この記事では、

「不動産の名義変更・登記手続きの流れは?」
「不動産の名義変更・登記手続きに必要な書類は?」

といった疑問を解消するために不動産の名義変更や登記手続きについて解説します。

これから不動産の名義変更や登記手続きをしなければいけない方のお役に立てれば幸いです。

1.名義変更・登記手続きの流れ

不動産を相続する場合の名義変更・登記手続きについて流れを解説します。

1-1.物件調査

相続する不動産の名義は、被相続人になっているとは限りません。

場合によっては、その物件の所有者となった時に登記をしないまま現在に至っているかもしれないからです。

それに、抵当権が設定されているかもしれません。

まずは相続する不動産について、どのように登記されているのかを明らかにする必要があり、それらを登記事項証明書で確認します。

1-2.相続人調査

遺言書によって何を誰に相続すると定めていたという場合もあれば、法定相続人が全員が相続人となる場合もあります。

法定相続人は被相続人と、配偶者、子、親、兄弟姉妹の関係にあたる者と民法で定まっています。

確かに法定相続人にあたる関係なのかを戸籍謄本で確認する必要があります。

1-3.遺産分割協議

相続人の協議によってそれぞれの相続分を定める話し合いです。

突然、家族が亡くなって遺言書がないとうことも少なくありません。

法定相続人が民法に定める割合(法定相続分)で遺産分割するのではなく、協議した結果で相続分を決める場合に必要です。

比較的よくあるケースで、その協議の結果を書面に記述したものを遺産分割協議書と言います。

1-4.必要書類の用意

次のような書類は名義変更に必ず用意する書類です。

必要書類
  • 相続する物件の登記事項証明書、固定資産評価証明書
  • 相続人の戸籍謄本、住民票
  • 被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票の除票
  • 名義変更のための登記申請書

次のような書類は場合によって必要になる書類です。

場合によって要る書類
  • 存在する場合は被相続人の遺言書
  • 遺言書の検認が必要な場合:検認済証明書
  • 遺産分割協議を行う場合:遺産分割協議書、印鑑証明書

1-5.法務局へ申請

登記の手続きの大半は必要書類をそろえることです。

書類がそろったら、ようやく法務局への相続登記になります。

ここで重要なのは相続登記する不動産の所在地で、その所在地を管轄する法務局に申請しなければなりません。

相続する不動産があちこちに点在する場合は、その不動産ごとに所在地を管轄する法務局に申請ということになります。

2.不動産を相続のための必要書類を取りそろえる

不動産を相続するための手続きは、そのほとんどが必要書類の用意です。

ところが、普段の生活で馴染みのない書類がいろいろ関わってきます。

相続登記の手続きの難しさは、その不慣れな書類を扱うことにあります。

2-1.遺言書がある場合

その遺言書が公正証書遺言ではない場合は、その遺言が有効かどうかを決定する手続きが必要になります。

公正証書遺言は公証役場に保管されているのでわかりやすいでしょう。

そして、公証役場ではないところにあった(自宅などで見つかった)遺言書は、遺言者(この場合は被相続人)の住所を管轄する家庭裁判所に遺言書の検認の申し立てを行わねばなりません。

そのための申請手続きにも書類が必要で下記のとおりです。

検認に必要な書類
  • 遺言書
  • 遺言書の検認の申立書
  • 遺言者の戸籍謄本(出生から死亡まで記載のもの)
  • 相続人全員の戸籍謄本

検認が終了したら「検認済証明書」とともに遺言書が返却されます。

不動産の相続で遺言書があり、しかも公正証書遺言ではない場合、「遺言書」と「検認済証明書」が必要です。

2-2.遺産分割協議を行う場合

有効な遺言書がなく、また法廷相続分とは別に協議で相続分を定める場合には、法定相続人が全員で遺産分割協議を行うことになります。

その協議の結果を記述した書類が遺産分割協議書です。

この場合、法定相続人のうち一人でも欠けているとその遺産分割協議は無効となり、作成された遺産分割協議書は不動産の相続に使えません。

「必ず法定相続人が全員」ということに注意してください。

遺産分割協議では様々な相続財産のうち、その不動産は誰が相続するのかなど不動産の相続登記に関わる重要事項を決定します。

その協議結果を記述し全員の署名と実印、これを遺産分割協議書とするわけです。

このように遺産分割協議で相続分を決定する場合には、法務局での登記申請にこの遺産分割協議書を添える必要があります。

この時、「遺産分割協議書」とそれにに署名・押印した全員の「印鑑証明書」が必要です。

2-3.不動産関連の書類

相続する不動産の「登記事項証明書」と「固定資産評価証明書」が必要です。

登記事項証明書は登記簿謄本とほぼ同じものだと思って構いません。

法務局で登記事項証明書は取得できます。

登記するのはその不動産の所在地を管轄する法務局に限られますが、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得するのはどの法務局でも可能です。

固定資産評価証明書は登録申請時に支払う登録免許税の算出根拠として使用されます。

その不動産の所在地の役所で取得します。

登録免許税は固定資産評価額の0.4%と決まっており、この固定資産評価額を証明できるものなら他の書類でも代用できる場合があります。

法務局によっては、「固定資産税課税明細書」、「固定資産評価通知書」などでも認められる場合があるので、その法務局に問い合わせるとよいでしょう。

2-4.戸籍謄本など

まず、被相続人の戸籍謄本、改製原戸籍謄本や除籍謄本が必要です。

改製原戸籍謄本は生前の戸籍謄本はこのようになっていたということを示す謄本です。

被相続人の死亡によって戸籍がなくなった場合は除籍謄本が必要です。

つまり、被相続人の出生から死亡までを示せればよいということです。

また、被相続人と相続人の続柄を確認するため、相続人の戸籍謄本が必要です。

相続人の分はそれぞれ1通ずつ必要とは限りません。

相続人全員が確認できる最小限度の戸籍謄本があれば問題ありません。

例えば、1通の戸籍謄本に被相続人の妻と子が記載されているなら、妻と子の分はその1通で済むわけです。

その1通ですべての相続人の分を兼ねることができる場合もあるでしょう。

戸籍謄本を取得するためには、本籍地のある役所に申請する必要があり、現住所の役所とは限りません。

本籍地が近ければその役所に行って申請すればすぐにもらえます。

遠方で出向くのが難しければ、郵送を依頼することが可能です。

2-5.住民票や印鑑証明

被相続人の「住民票の除票」を忘れずに用意しておきます。これは相続登記の際に必ず提出するものです。

あとはそれぞれの住民票や印鑑証明などを持ち寄れば、住民票や印鑑証明の関係はそろいます。

2-6.全部そろえるのは大変な作業

状況によってどの書類が必要か違ってくる上、あまり馴染みのない書類がたくさん出てきます。

書類を申請するために別の書類が必要になる場合もあります。

その都度、役所などに出向いて取得していたのでは大変なので、先に何が何通必要なのか一覧を作ってから効率よく取りそろえていくとよいでしょう。

書類不備のため何度も遠方の法務局に行くこともありえます。

どのタイミングでその不動産の所在地を管轄している法務局へと出向くのか、よく考えてから手続きにかかることをお勧めします。

3.法部局への申請

相続登記の必要書類がそろったら、法務局にて相続する不動産の登記手続きとなります。

不動産の相続の最後の書類「登記申請書」を作成し、取りそろえた一連の書類を添えて法務局に申請します。

この時、その申請は不動産の所在地を管轄する法務局です。

法務局のWEBサイトを活用するとよいでしょう。

「登記申請書」記述様式や記載例、どの所在地はどの法務局が管轄しているのか等も調べられます。

また、オンライン申請も可能、その方法も法務局のWEBサイトに掲載されています。

4.まとめ

不動産を相続した際の名義変更手続きなどについて解説しました。

名義変更・登記手続きの流れ
  1. 物件調査
  2. 相続人調査
  3. 遺産分割協議
  4. 必要書類の用意
  5. 法務局へ申請

必要書類の用意で必要なものは次のようなものです。

必要書類
  • 相続する物件の登記事項証明書、固定資産評価証明書
  • 相続人の戸籍謄本、住民票
  • 被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本、住民票の除票
  • 名義変更のための登記申請書
場合によって要る書類
  • 存在する場合は被相続人の遺言書
  • 遺言書の検認が必要な場合:検認済証明書
  • 遺産分割協議を行う場合:遺産分割協議書、印鑑証明書

全部とり揃えるのは非常に大変なことですが、先にどの書類がどれくらい必要なのか一覧を作って効率よく取りそろえていきましょう。

ご自身で全て行うことが大変な場合、司法書士などの専門家に依頼するというのも一つの手です。